Osnutek Stanovanjskega zakona / SZ-2

Objavljeno, 17.10.2019

Ministrstvo za okolje in prostor je pripravilo osnutek Stanovanjskega zakona.
Osnutek Stanovanjskega zakona bo v javni obravnavi 45 dni.
Pripombe in predloge lahko posredujete na e-naslov gp.mop@gov.si, do 28. 11. 2019.

CILJI PREDLOGA ZAKONA SO:

• varovanje stanovanjskega fonda;
• učinkovitejše upravljanje večstanovanjskih stavb;
• varstvo etažnih lastnikov pred zlorabami upravnikov;
• transparentno zbiranje sredstev za večja vzdrževalna dela v rezervnem skladu;
• olajšati sprejem odločitev glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje;
• omogočiti razpustitev stanovanjske skupnosti, ki to ne želi več biti;
• vzpostavitev sistema za pregledno in učinkovito dodeljevanje javnih stanovanj;
• ažurno določanje najemnine v javnih stanovanjih, ki omogoča povrnitev sredstev, vloženih v gradnjo javnih stanovanj, v doglednem času;
• pravično, pregledno in učinkovito dodeljevanje pomoči pri plačevanju najemnine;
• povečanje obsega fonda javnih najemnih stanovanj;
• aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda;
• spodbujanje in podpora alternativnim oblikam zagotavljanja najemnih stanovanj;
• zagotoviti lažjo dostopnost do stanovanj mladim, starejšim ter drugim ranljivejšim skupinam prebivalstva;
• spodbujanje stanovanjske mobilnosti prebivalstva;
• skrajšan postopek odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku;
• zagotovitev inšpekcijskega nadzora nad vzdrževanjem stavb ter stanovanjskih enot, neodvisno od tega, kje se nahajajo;
• uskladitev z ostalimi zakoni.

POGLAVITNE REŠITVE

Lastninskopravna razmerja in upravljanje večstanovanjskih stavb

• Zakon ureja stanovanjske stavbe v takem obsegu kot do sedaj, kar pomeni upravljanje večstanovanjskih in stanovanjsko-poslovnih stavb. Kar se tiče ukrepov glede vzdrževanja stanovanj in varovanja najemnih razmerij v stanovanjih, ki so v nestanovanjskih stavbah v etažni lastnini, se pristojnost inšpekcije razširja tudi na ta stanovanja z namenom varovanja funkcije stanovanj, ne glede na to v kakšni stavbi v etažni lastnini se nahajajo.
• Pri razvrščanju večstanovanjskih stavb se bo upoštevala CC-SI klasifikacija (enotna klasifikacija vrst objektov) tako glede razvrščanja stanovanjskih stavb po številu stanovanj kot namenskosti.
• Veljavnost določbe o upravljanju tudi v stanovanjskih stavbah z oskrbovanimi stanovanji ter v vseh stavbah, kjer je vzpostavljena ne samo etažna lastnina, temveč tudi dejanska etažna lastnina pri čemer se bo zakonsko definiral pojem dejanska etažna lastnina.
• Natančnejša ureditev subsidiarne odgovornosti lastnika stanovanjske enote za stroške obratovanja stavbe, ki bi jih moral plačati najemnik stanovanjske enote. Le-ta ne bo nastopila, v kolikor v določenem roku upnik ne obvesti lastnika o neplačilu stroškov.
• Podrobnejša opredelitev načina upravljanja s skupnimi deli, ki služijo večjemu številu stanovanjskih stavb.
• Določeni bodo obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe ločeno. Urejena bo zunanja revizija nad razpolaganjem s sredstvi rezervnega sklada.
• Sprememba višine potrebnih soglasij za opravljanje dejavnosti v delu stanovanjske enote.
• Taksativno določeni posli rednega upravljanja in posli, ki presegajo redno upravljanje, pri čemer bo izvedena sprememba glede soglasij pri izboljšavah in pri gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje Zaradi nižanja soglasij je predvideno dodatno pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sprejeti sklep izpodbijal v nepravdnem postopku na sodišču. Sodno varstvo bo zagotovljeno tudi v primeru povišanja vplačil v rezervni sklad izven sprejemanja načrta vzdrževanja.
• Podrobnejša opredelitev dolžnosti in pooblastila upravnika.
• Vpeljava konstitutivnega registra upravnikov.
• Določen bo mandat za upravnika, ki bo trajal največ 5 let.
• Podrobnejša ureditev glede razdelitve obratovalnih stroškov, pri čemer se stroški ne bodo več razdeljevali po merilu število uporabnikov, temveč se bodo le-ti razdeljevali po merilu ogrevane uporabne površine.
• Razširitev inšpekcijskega nadzora in ukrepanja v primeru posega iz posameznega dela v skupni del brez soglasij ter določitev izvršbe inšpekcijske odločbe s prisilitvijo z denarno kaznijo.
• Razširitev pristojnosti stanovanjske inšpekcije na področju vzdrževanja stanovanjskih enot tudi na oskrbovana stanovanja in bivalne enote.

Najemniška razmerja

• Delitev najemnih stanovanj glede na lastništvo na javna, zasebna in državna.
• Obstoječa neprofitna stanovanja se preimenujejo v javna stanovanja, za katera se uredijo splošni pogoji za upravičenost do njih, način preverjanja teh pogojev, dostop do podatkov iz javnih evidenc ter pravna podlago za vodenje zbirk podatkov pri lastnikih javnih stanovanj.
• Zakonska podlaga za vzpostavitev javne najemniške službe, ki bo omogočala javnim lastnikom stanovanj, da najamejo stanovanje na trgu ob določeni povrnitvi stroškov s strani države. Javna najemniška služba bo imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj, ki bo lastnike razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov.
• Periodično letno preverjanje pogojev za najem javnega stanovanja in možnost zvišanja najemnine za stanovanje, v kolikor najemnik z uporabniki ne izpolnjuje pogojev za dodelitev javnega stanovanja.
• Izjemno nadaljevanje najema javnega stanovanja brez javnega razpisa, v kolikor pred izselitvijo najemnik poravna vse obveznosti do lastnika javnega stanovanja.
• Skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v primeru odpovedi najemne pogodbe sklenjene v obliki notarske listine.
• Omejitev rasti najemnin do 10% v enem letu, vendar ne več kot za 15% v treh letih.

Stroškovna najemnina

• Neprofitno najemnino nadomesti stroškovna najemnina, ki se bo izračunala na podlagi stroškovne vrednosti stanovanja in letne stopnje najemnine.
• Letna stopnja najemnine bo zakonsko omejena na največ 5,2% stroškovne vrednosti stanovanja.
• Stroškovna vrednost stanovanja se bo določila na podlagi:
• posplošene vrednosti gradbenih, obrtniških in inštalacijskih stroškov na m2 korigirane uporabne površine,
• podatkov o starosti stanovanja in površinah stanovanja, morebitnih obnovah gradbenih elementov, lokaciji komunalno opremljenega zemljišča na katerem stoji stanovanjska stavba,
• korekcijskega faktorja velikosti stanovanja.
• Stroškovna najemnina se bo določala za vsako naslednje leto ob izteku tekočega leta. Tako se bo stroškovna najemnina ustrezno ažurirala glede na starost stanovanja in vzdrževanost njegovih delov, indeksacijo GOI stroškov ter glede na spremembo višine letne stopnje najemnine.
• Podatek o stroškovni vrednosti stanovanja oz. posameznega dela stanovanja se bo določil preko aplikacije, ki bo dostopna na spletni strani MOP.

Subvencija najemnine

• Do subvencije najemnine bo upravičen najemnik stanovanjske enote, ki ne more plačevati priznane (primerne po velikosti) stroškovne najemnine za stanovanje, ki ga ima v najemu, potem ko od ugotovljenega dohodka njegovega gospodinjstva odštejemo minimalni dohodek gospodinjstva in 40% ugotovljenega dohodka gospodinjstva. Upravičenost do stanovanjskega dodatka je pogojena tudi z lastništvom premoženja, ki ne sme preseči 48-kratnik osnovnih zneskov minimalnega dohodka oz. 20% vrednosti stroškovne vrednosti primernega stanovanja.
• Subvencija najemnine lahko znaša največ 90% priznane stroškovne najemnine.
• Subvencijo najemnine bodo najemnikom tržnih stanovanj financirale občine, najemnikom v ostalih stanovanjih pa država.

Stanovanjska politika – interesna združenja, skladi, občine, stanovanjske zadruge

• Stanovanjski sklad RS in občinski stanovanjski skladi bodo imeli možnost višjega zadolževanja, s čimer se jim bo zagotovilo zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj.
• Stanovanjski sklad RS bo z ustreznimi ukrepi spodbujal stanovanjsko zadružništvo, nudil poroštva fizičnim osebam pri pridobitvi kredita v namen nakupa stanovanja in opravljal naloge javne najemniške službe.
• Občinam se da možnost, da na svojem območju ali na delu območja določijo omejitev maksimalne višine tržne najemnine.
• Občinam se omeji razpolaganje občin z zazidljivimi zemljišči primernimi za večstanovanjsko gradnjo.
• Uredi se zakonska podlaga za ustanavljanje stanovanjskih zadrug.
• Stanovanjski svet bo postal posvetovalno telo vlade.

VIR: https://e-uprava.gov.si