Stanovanjski položaj mladih je večinoma odvisen od staršev. Povprečna mlada oseba, ki živi od lastnega dela, pa si pogosto ne more privoščiti niti najema sobe, kaj šele najema stanovanja ali nakupa oz. stanovanjskega kredita. Stanovanjska problematika je tako pereča tema tako mladih kot njihovih staršev.
Zadruge so avtonomne in demokratične organizacije, ki gradijo na združevanju dela in virov ter sledijo načelom pravičnosti, vključenosti in solidarnosti. Osnovni temelj zadrug je spoznanje posameznikov, da z združevanjem in sodelovanjem lažje zadovoljijo svoje potrebe. V primeru stanovanjskih zadrug je to dostop do kakovostnega stanovanja. Da bi svoje poslanstvo uresničile, razvijajo vse potrebne dejavnosti stanovanjske preskrbe, ki krepijo blaginjo njenih članov in širše skupnosti.
KAZALO
Glavne značilnosti zadrug so
Prednosti bivanja v stanovanjski zadrugi so
Zgodovina stanovanjskih zadrug
KAKO DELUJEJO?
Dostopen najem za nedoločen čas
Članstvo v zadrugi
FINANCIRANJE
Sodelovanje z javnimi akterji
PARTICIPATIVNA ARHITEKTURA
VREDNOTE
Dobre prakse iz tujine
Glavne značilnosti zadrug so:
- zadruga je lastnik nepremičnine in prevzema zanjo pravno formalno odgovornost,
- zadružniki so najemniki in solastniki zadruge,
- vključeni so v odločanje in uprava zadruge odgovarja njim,
- pogoj za prebivanje v stanovanjski zadrugi je članstvo v njej. Za včlanitev v zadrugo je vanjo potrebno vložiti osnovni delež,
- vsak zadružnik lahko kandidira za stanovanjske enote, ki jih ponuja zadruga. Ob vselitvi v stanovanjsko enoto zadružnik vplača samoudeležbo, ki znaša od 5 do 10% vrednosti najetega stanovanja,
- najemna pogodba med zadružnikom in zadrugo se sklene za nedoločen čas,
- stanovanjska zadruga sama določi kakšen delež katerega prebivalstva želi, da v njej prebiva in to upošteva pri sprejemanju novih stanovalcev,
- stanovanjska zadruga je zavezana delovati po sedmih zadružnih načelih.
Prednosti bivanja v stanovanjski zadrugi so:
- na posameznika pade manjši delež stroškov in tveganj povezanih z lastništvom stanovanjske enote,
- življenje je cenejše od klasičnega najema zaradi stroškovne najemnine,
- zadružniku kot fizični osebi ni potrebno vzeti kredita, da pride do nepremičnine, saj večino začetnega finančnega bremena prevzame zadruga,
- zadružniki se sami odločajo, koga bodo sprejeli medse kot sostanovalca,
- višja kvaliteta bivanja v medgeneracijski skupnosti (družine in varstvo otrok, starejši in oskrba na domu…),
- najemna pogodba med stanovalcem in zadrugo se sklene za nedoločen čas.
Zgodovina stanovanjskih zadrug
Čeprav stanovanjske zadruge in zadruge nasploh v Sloveniji pogosto povezujemo z obdobjem socializma, imajo te mnogo daljšo zgodovino. Lastniške stanovanjske zadruge so se začele razvijati že v času druge industrijske revolucije in z njo povezane urbanizacije. Kot oblika neprofitne stanovanjske preskrbe so v tujini najemniške zadruge doživele ponovni zagon v skvoterskih gibanjih v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Še posebej v 80ih letih so močna zadružna gibanja spodbudila ponovne razmisleke o tem, na kakšen način želimo bivati, katere potrebe naj stanovanjski prostori naslavljajo, kako povezovati bivalno in delovno okolje ter kakšna stanovanjska preskrba lahko spodbuja bolj odprto in pravično družbo.
Kako delujejo?
Stanovanjske zadruge se med seboj razlikujejo glede na lokalne kontekste in potrebe prebivalcev. V našem prostoru se prvenstveno zavzemamo za razvoj modela najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem, pri katerem so zadružniki obenem:
- kolektivni lastniki zadružne stavbe
- in najemniki posamezne stanovanjske enote
Stanovanjska zadruga pripravi načrte za gradnjo ali obnovo stavbe ter skladno s predvideno demografsko in socialno strukturo stanovalcev med zadružnimi člani izbere bodoče stanovalce. Izbrana gospodinjstva prispevajo v zadrugo tako imenovano samoudeležbo, ki se jo povrne, v primeru, da se član ali gospodinjstvo odloči za odselitev. Za financiranje gradnje ali prenove stavbe stanovanjska zadruga najame še dolgoročni hipotekarni kredit (idealno za 30 let).
Dostopen najem za nedoločen čas
Vsi stanovalci zadruge s podpisom pogodbe pridobijo pravico do najema za nedoločen čas, pri čemer plačujejo mesečno stroškovno najemnino, ki je preračunana tako, da pokriva stroške načrtovanja, investicije, upravljanja, kredita ter rezervnega sklada.
Najemna stanovanjska zadruga teži k temu, da svojim članom zagotovi čim bolj kakovostno bivanje ob čim bolj dostopnih najemninah. Zato si prizadeva, da sta delež zasebnega kredita in obrestna mera čim nižja, posojilo pa čim bolj dolgoročno.
Članstvo v zadrugi
Članstvo v zadrugi je popolnoma prostovoljno in odprto za vse, ki želijo sodelovati in bivati v zadrugi ter so pripravljeni sprejeti odgovornosti, ki izhajajo iz naslova članstva. Član zadruge je lahko tudi nekdo, ki v zadrugi ne biva, pa ga projekt zanima in bi ga morda rad podprl. O delovanju zadruge odločajo vsi njeni člani po načelu »en član, en glas«, odločanje o samem bivanju v zadružni stavbi in morebitnih spremembah, ki neposredno vplivajo na stanovalce, pa je prepuščeno le zadružnikom, ki so obenem tudi stanovalci.
Financiranje
V grobem lahko financiranje glede na različne vire razdelimo na tri dele:
- Prvi del je samoudeležba gospodinjstev: ta v tujini znaša med 10 in 20 odstotkov vrednosti stanovanjske enote, ki jo bo gospodinjstvo najemalo.
- Drugi del predstavlja financiranje s strani javnih akterjev – občine oz. občinskega stanovanjskega sklada in državnega stanovanjskega sklada. Ti lahko pripomorejo z dostopom do stavbnega zemljišča ali z zagotavljanjem ugodnih povratnih sredstev.
- Tretji del predstavljajo zasebni viri financiranja – največji del predstavljajo bančna posojila. V krajih kjer je zadružništvo dobro razvito, si zadruge tudi med seboj pomagajo z ugodnimi posojili. Za zapiranje finančne konstrukcije se zadruge pogosto poslužujejo tudi instrumentov kot sta množično financiranje (crowd-funding) in mikro-kreditiranje, pri katerih se posamezniki in/ali pravne osebe odločijo za investiranje v zadrugo.
Da bi čim bolj zmanjšala delež bančnega kredita (ki je običajno najdražji del investicije), si stanovanjska zadruga pri pridobivanju sredstev prizadeva uporabiti več finančnih instrumentov in različnih virov. Pri tem se lahko poslužujejo tudi prijav na razna razpisna povratna ali nepovratna sredstva. Bolj kot je pri tem uspešna, nižja bo stroškovna najemnina.
Sodelovanje z javnimi akterji
V urbanih in turističnih središčih, kjer so zemljišča redek in drag vir, je za stanovanjske zadruge neobhodno sodelovanje z javnimi akterji – občinami in/ali stanovanjskimi skladi. Ti zadrugi omogočijo dostop do zemljišča pod ugodnimi, simbolnimi ali celo neodplačnimi pogoji.
Po züriškem modelu stanovanjskega zadružništva – tega bi radi vpeljali tudi v slovenski prostor – mesto razpiše natečaj, pri katerem izbrani stanovanjski zadrugi podeli neodplačno stavbno pravico za 60 do 99 let. Stanovanjska stavba, ki jo zadruga postavi na zemljišču, je v njeni lasti in upravljanju, zemljišče samo pa ostane v lasti mesta. Skladno s pogoji mestnega razpisa je obveza stanovanjske zadruge trajno uresničevanje javnega interesa.
Javni akterji torej stanovanjski zadrugi omogočajo dostop do zemljišča, zadruga pa z aktivacijo zasebnega kapitala za gradnjo kakovostnih in trajno dostopnih najemnih stanovanj uresničuje javni interes. Na tak način lahko stanovanjske zadruge s povečevanjem fonda dostopnih in varnih najemnih stanovanj pomembno dopolnjujejo delo javnih stanovanjskih skladov.
PARTICIPATIVNA ARHITEKTURA
Pri zadružni gradnji je soustvarjanje bivanjskega prostora običajen del načrtovanja. Zadružniki so vabljeni k sodelovanju tako v procesu programske zasnove stavbe kot nastajanja arhitekture. Načrtovanje je torej v celoti participativno, usmerjata ga soodločanje in konsenz.
V procesu načrtovanja je oblikovano osnovno razmerje med prostori za ‘skupnost’ (različne dejavnosti) in prostori za ‘posameznika’ (stanovanje). Razumevanje pojmov ‘skupno/javno’ in ‘individualno/zasebno’ vpliva na razporeditev, velikost in zasnovo stanovanj in skupnih prostorov. Sodobna zadružna gradnja je naravnana k povezovanju stanovalcev, zato je velik poudarek na premislekih o možnostih, ki jih nudijo prostori in nenavadne kombinacije vsebin. Skupaj se razvijajo primerne tipologije stanovanj, skupnostni prostori in njihova uporaba.
Ker se stanovanjske potrebe v različnih življenjskih obdobjih in okoliščinah spreminjajo, si zadruge prizadevajo za prostorsko zasnovo, ki omogoča, da se lahko ta z minimalnimi posegi prilagodi spremembam v gospodinjstvih.
VREDNOTE
Stanovanje, ne blago
Model najemne stanovanjske zadruge se upira razumevanju stanovanja kot sredstva za kovanje dobičkov. Tržna obravnava stanovanj povzroča nevzdržne rasti cen ter pomanjkanju primernih, kakovostnih in dostopnih stanovanj za večino prebivalstva. V model najemne stanovanjske zadruge so vgrajene varovalke, ki preprečujejo špekulacije z njenimi stanovanji. V takšnem kontekstu so stanovanja ponovno postavljena v njihovo temeljno funkcijo zadovoljevanja osnovne človekove potrebe po dostojnem bivanju.
Solidarnost
Zadruge spodbujajo razvoj različnih oblik solidarnosti med člani samimi in z lokalno skupnostjo. Eden takšnih mehanizmov je lahko solidarnostni sklad, v katerega vplačujejo vsi člani. V primeru izgube rednega dohodka, bolezni ipd., se lahko za določeno obdobje najemnina, delno ali v celoti, krije iz takšnega solidarnostnega sklada. Obenem zadruga spodbuja tudi mehanizme medsebojne pomoči med člani npr. upokojeni stanovalec zadruge popazi na otroke, v zameno pa mu njihov starš pomaga pri težjih opravilih v stanovanju ali zanje opravi kake večje nakupe.
Trajnost
V sodobnih zasnovah zadrug se čim bolj upoštevajo ekološka načela gradnje – uporaba obnovljivih materialov in zasnova energetskih sistemov, ki se napajajo iz obnovljivih virov (ogrevanje), delujejo po naravnih principih (zračenje, hlajenje) in uvajajo krožne sisteme (preskrba z vodo).
V načinu samega bivanja se načela trajnosti odražajo v ekonomiji deljenja in souporabe. Skupnostne zadružne prostore in določene predmete/ orodja se dojema kot skupnino (skupno lastnino), ki je namenjena uporabi vsem stanovalcem zadruge, pogosto pa tudi lokalnemu prebivalstvu. Verjamemo, da ne potrebuje vsak svojega avtomobila, pralnega stroja, sesalca, ali škatle z orodjem, če obstaja dober in odgovoren način, kako si jih deliti.
Soodločanje
Stanovanjska zadruga je oblika skupnostnega upravljanja s stanovanji, zgradbo in okolico. Vsi člani zadruge so njeni popolnoma enakopravni lastniki, ki o vseh pomembnejših vidikih zadruge soodločajo po načelu ‘en član, en glas’.
Dobre prakse iz tujine
Skupnostne modele bivanja poznajo tudi v tujini. Primer dobre prakse sta mesto Dunaj – stanovanjska zadruga Sargfabrik in stanovanjska kooperativa Mehr als wohnen v Švici.
Priročnik z naslovom Kako ustanoviti stanovanjsko zadrugo, izdalo ga je društvo Fokus, ponuja vse odgovore na vprašanja o tem, kaj stanovanjska zadruga je, vodi pa vas tudi čez celoten postopek ustanovitve stanovanjske zadruge. Najdeš ga tukaj.
SPOSOJENA VSEBINA
https://zadrugator.org/stanovanjske-zadruge/
https://metropola.si/blog/375-kaj-za-nas-pomeni-stanovanjska-zadruga
https://mlad.si/
